2022年3月在郑州出台的18条房地产新政，曾被看作是全国楼市放松的第一个信号，当下两年已经过去，那些政策究竟有没有把郑州楼市从泥潭拉出来呢？市场给出了用数据以及真实故事构成的复杂答案。

政策打头阵却难挡市场惯性

在2022年3月1日之时，郑州市发布了一份《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，这并非一份普通的文件，它可是有着18条举措，此文件进而被业内认定为是当年首个系统性楼市放松政策，易居研究院研究总监严跃进在当时做出了评价，郑州常常是政策打头阵的城市，这就表明新一轮政策宽松期正式开始了。

新政的内容涵盖了引导房贷利率下降、推行货币化安置等具有实质性意义的举措的情况。可是政策发布之后，市场的反应并非是那种立刻就能见到效果的状况。根据当地房产经纪人宋东的回忆，在2022年春节节后市场的确是出现了回暖的一些迹象，带看量以及成交量在短时间之内有了增加的情况，但是很快又再次恢复到了平淡的状态了。

咨询带看量回升但成交仍谨慎

新政发布之后的一周时间以内，郑州那儿的房产经纪人陈雨显著地感觉到，客户咨询的数量开始呈现上升态势。他所处的那个片区，每一天都会有房源达成交易，尽管数量并不是很多，不过起码出现了朝着好的方向发展的迹象。这样的一种变化，给处于寒冬状态下的市场带来了一缕暖意。

存在于宋东所在的那个平台里面的数据，也对这一趋势予以了证实，主动去咨询的客户显著增多，带看量呈现出有起色的状况。身为一线从业者，宋东觉得咨询量以及带看量的增加，一般而言意味着后续会有成交转化，这乃是新政带来的直接刺激所引发的作用。然而客户作出决策之际还是十分谨慎的，事实上成交转化还需要耗费一定的时间。

二手房挂牌激增价格持续走低

郑州二手房市场展现出显著的供需失衡状况，在贝壳找房平台之上，2022年6月底时二手房源数量约是7.9万套，然而到新政实施之后，该数字已然飙升至11.18万套，诸葛找房上面的挂牌量更是达到14.42万套，在一年多的时间里增加了3万多套。

挂牌量急剧增多，直接使得成交价格被压低。就郑东新区新里卢浮公馆的一套二居室来讲，在2021年10月的时候，挂牌价是165万元，而到2022年8月8日，已经下降到了124万元，下降幅度高达41万元。宋东进行分析，前几年郑州房价上涨幅度过大过快，致使在高点买入房产的业主出现严重亏损，即便政策予以放开，在短时期之内也难以实现价格上涨。

限售解除与供应结构双重影响

长期于河南大型房企从事工作的卢麟作出分析，郑州于2017年5月的时候开始施行新房限售3年的政策，再加上办证所需时间，致使新房转型成为二手房大概需要5年左右。伴随限售政策产生调整，大量房源集中进行上市，从而改变了市场供应结构。

中指研究院的相关负责人指出，此次取消限售带有了“购买改善性住房”这样的前置条件，并且去年郑州就已经将限售从3年改成了1年，政策调整的尺度并不是很大。数据也显示，2023年上半年郑州二手房成交了54383套，同比增长了约85.72%，但按照11.18万套的挂牌量来估算，去化周期仍然超过了12个月。

改善型项目抗跌能力凸显

即便郑州楼市整体呈现出不景气的状况，然而内部分化是十分显著的。陈雨所处的片区当中，存在着老旧小区，同时也有次新项目，虽说挂牌价均处于下降的态势，不过老旧小区的降幅是更为明显的。龙之梦东苑处在郑州东区东风渠的北侧，它作为改善型的住宅，多数的房源降幅被控制在20万元以内。

位于东风渠南侧的老街绿地等小区，其总价在原本就低于龙之梦东苑的情况下，降幅却显著更大。宋东提及了龙子湖片区的广电天韵小区，因其有着优质学区的加持，多数房源价格的降幅得以可控。经由这般一些案例呈现表明，处于市场调整阶段时，诸如学区、居住环境这类具备实际性质的因素，成为了房价的关键支撑。

市场回归理性居住属性凸显

卢麟观察到，郑州东站附近存在多个楼盘曾吸引投资客，如今这些楼盘都面临物业管理差的状况，租户众多，容积率高，二手房价格受到明显影响。他认为市场形势良好时，区位优势可能致使普遍上涨，然而随着投资热潮退去，住宅的居住属性变得更为关键重要。

中指研究院进行分析得出结论，在过去的几年当中，郑州遭受了疫情、水灾等多轮不同程度的冲击，城市之中的经济以及房地产均受到了相对较大的影响。今年的情况是，尽管住宅成交量相比于去年同期出现了回升现象，新房价格呈现出在稳定之中稍微有所下跌的态势，然而改善项目依旧维持着良好的销售表现。卢麟做出总结表示，当下已然到了尊重市场规律的时刻，老小区，以及物业较差、配套较差、户型较差的次新小区，价格出现较大幅度的下跌已然成为必然的趋势。

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